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Comment mesurer l'exposition aux risques d'une SCPI ?

Toutes les SCPI n’ont pas le même niveau de risque, certaines étant plus exposées que d’autres. Rappelons que les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules à souscrire auprès d’un exploitant spécialisé auprès duquel repose toutes les stratégies relatives à leur acquisition et à leur exploitation. Les investisseurs, qui souscrivent à des parts de sociétés, sont souvent soucieux de mesurer le degré de risque qu’ils encourent avant de se lancer.

Pour la plupart des SCPI, les exploitants ou sociétés de gestion indiquent à l’avance ce niveau de risque sur une échelle de 1 à 7. Celui-ci est le plus souvent au niveau 3 ou 4 pour la grande majorité d’entre elles. Les sociétés de gestion se servent de plusieurs indicateurs en ce qui concerne leur estimation.

Bénéfices, Recettes, D'Affaires, Revenu

Les indicateurs liés à l’acquisition

Ainsi, notons par exemple les indicateurs liés à l’acquisition : certaines SCPI constituent leur parc sur la base d’actifs eux-mêmes risqués, qui ont été acquis par le biais d’une politique opportuniste. Par exemple, en considérant l’existence ou non des cycles immobiliers. Certaines SCPI se basent sur l’exploitation de ces derniers. D’autres optent pour une stratégie plus prudente, par exemple en optant pour des actifs plutôt acycliques, tels que les immeubles de santé et d’éducation, ou encore les immeubles résidentiels : les demandes locatives se maintiennent à longueur d’année.

 

Les risques locatifs

Les risques locatifs sont les plus élevés dans un investissement SCPI qui trouvent leur origine dans plusieurs causes. Exemple :

  • une carence locative prolongée : cette éventualité se produit lorsque la mise en location après la livraison a été mal anticipée. Une société de gestion expérimentée aura mis en place un plan de mise en location préalablement établi afin d’écourter au maximum cette période de carence.

 

  • une vacance locative qui s’étend dans le temps : la vacance a lieu entre deux mises en location, c’est-à-dire la période entre le départ de l’ancien locataire et l’occupation par le nouveau, période pendant laquelle l’immeuble est vide. Elle peut aussi correspondre à la durée des travaux de rénovation lourde ou de réhabilitation, de remise aux normes, d’agrandissement. Une bonne société de gestion saura précisément anticiper cette période selon ses propres stratégies.

 

  • un bail locatif mal ficelé : cette éventualité est aussi source de risques locatifs dans la mesure où certaines clauses n’ont pas été approfondies (durée du contrat, période de préavis, etc.). Les sociétés de gestion sont cependant des professionnels de l’immobilier et en parfaite connaissance des dispositions juridiques y afférentes. Les risques liés à ce paramètre sont ainsi quasi inexistants pour les SCPI.

 

  • un non-paiement des loyers suite à des difficultés financières du locataire : ce cas a été relevé pendant la période de crise de grande ampleur en 2020. Les périodes successives de confinement ont ralenti, voire gelé les activités de la majorité des locataires des SCPI. Toujours est-il que les sociétés de gestion ont su mettre en œuvre les mesures d’accompagnement adéquates pour chacun d’entre eux afin de maintenir un bon taux de recouvrement de même qu’un bon taux d’occupation financier.

 

La volatilité de l’actif sur le marché

La volatilité s’inscrit parmi les autres indicateurs permettant de mesurer les risques. Pour les SCPI, celle-ci est relativement faible, puisqu’elles reposent avant tout sur de l’immobilier, à la différence des produits boursiers. Notons que c’est l’écart de performance de l’actif sur une période donnée qui permet de mesurer ladite volatilité. Celle des SCPI est stable, que ce soit sur toute l’année (en considérant le TDVM, taux de distribution sur valeur de marché) ou sur plusieurs années (en tenant compte du TRI, taux de rendement interne).