Les SCPI sont de l’immobilier à 100%, et les sociétés de gestion déterminent chacune leurs propres manœuvres, notamment en ce qui concerne la sélection de chaque actif à placer dans leur patrimoine. Du côté des investisseurs, faut-il alors choisir sa SCPI en fonction de ces dernières, c’est-à-dire du choix de la société de gestion par rapport aux cycles immobiliers ?
Cycle immobilier et conjonctures
Avant d’aller plus loin, notons que les cycles immobiliers sont bien présents dans le marché de la « pierre », ce qui influence le prix dans différentes régions, voire différents pays. Ces cycles reposent en grande partie sur l’économie également qui, elle-même, subit des variations cycliques. Chaque typologie d’actif a également son propre cycle, excepté les suivants : les immeubles de santé, d’enseignement, d’éducation et ceux rattachés à la petite enfance, les résidences seniors ainsi que les logements. Les demandes locatives pour ces typologies d’immeubles sont indifférentes à la conjoncture. Toutefois, leur emplacement demeure primordial afin de garantir un taux d’occupation élevé, et donc un rendement stable et de qualité.
Quelle stratégie pour les SCPI ?
Rappelons avant tout que les SCPI fonctionnent avec de l’immobilier et que la sélection de chaque actif est fonction de la politique de la société de gestion et qui diffère d’une SCPI à l’autre. Elle peut tenir compte des opportunités immobilières et ce, par rapport à différents critères. C’est-à-dire en considérant les spécificités de la demande locative locale, du marché immobilier ainsi que des futures mutations dans les mois, voire les années à venir.
Si certaines SCPI sont plus ou moins attentives et vulnérables à ces cycles immobiliers, d’autres en tirent profit au lieu de les subir. C’est le cas des jeunes SCPI qui se basent sur certaines techniques innovantes afin de sortir du lot ; elles servent d’ailleurs d’excellents rendements, largement supérieurs à la moyenne. À cela s’ajoute une politique particulièrement opportuniste. Ainsi, ce sont les SCPI investissant à l’échelle européenne qui se servent, pour la plupart, de cette dernière.
Faut-il choisir en fonction de ces paramètres ?
L’investisseur n’aura pas forcément besoin de se baser sur ces critères pour investir, puisque la société de gestion est en parfaite connaissance des différentes conjonctures, de la qualité du marché immobilier où elles investissent, de même que des atouts et des éventuelles faiblesses de chaque nouvelle acquisition.
De plus, la majorité des SCPI tirent profit d’une excellente diversification, non seulement du point de vue sectoriel, mais aussi géographique. Les risques sont donc dilués. Il est certes important de s’intéresser au contenu du patrimoine de la SCPI, notamment en ces temps incertains ; toutefois, le choix de chaque actif par la société de gestion repose sur de nombreuses variables dans le but de sécuriser l’exploitation et de servir les meilleurs rendements sur le long terme.
Pour bien investir en SCPI, la diversification du propre portefeuille de l’investisseur est donc requise. Exemple :
- sélectionner des SCPI historiques (de plus de 10 ans) et des récentes (moins de 5 ans). Si les performances dans la durée sont connues pour les premières, celles des très jeunes SCPI ne sont pas encore déterminées. Toujours est-il que ce sont les actifs qui ont émergé au cours de la crise historique de 2020 avec leur rendement exceptionnel de plus de 6%, voire plus.
- Investir dans des SCPI de différentes typologies : des SCPI résidentielles (fiscales ou de rendement) et des SCPI professionnelles, elles-mêmes extrêmement diversifiées.
- Opter pour différentes sociétés de gestion : ces dernières se démarquent chacune par leur propre expertise, expérience et savoir-faire dans l’exploitation immobilière et sur différents territoires. L’investisseur peut ainsi acheter ses parts de SCPI aussi bien auprès d’une société de gestion de plusieurs années d’expérience que celles ayant fait leurs premières armes et qui peuvent être de véritables pépites.
