Dans le cadre de la gestion d’une SCPI, diverses réalités sont à prendre en compte. C’est ainsi que le règlement général mis en place par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) exige des sociétés de gestion la conduite d’une expertise immobilière dans le cadre du respect des principes liés aux SCPI.
Objectif d’une expertise immobilière dans une SCPI
Elle permet de se faire une idée des prix des actifs d’une SCPI. Aussi, l’expertise immobilière met en évidence la qualité et les valeurs du patrimoine immobilier lorsque chaque exercice est clôturé. Concernant ces valeurs, on distingue les valeurs de réalisation – valeur vénale des immeubles et des autres actifs – et les valeurs de reconstitution qui concernent les valeurs de réalisation augmentée des frais de reconstitution du patrimoine. D'autre part, la valeur d’expertise est décisive dans la fixation du prix des parts.
Fixation du montant des parts selon la nature de la SCPI
Il faut noter que les prix des parts sont intimement liés à la valeur du patrimoine, en ce qui concerne les SCPI à capital variable. Quant aux SCPI à capitale fixe, le prix nécessaire pour acquérir des parts est basé sur le prix d’exécution. Celui-ci est indépendant de la valeur du patrimoine et peut s’éloigner de la valeur de réalisation de La SCPI. Toutefois, la valeur d’expertise est nécessaire pour mettre en avant la valeur profonde du bien en rapport de sa valeur d’échange. Pour l’investisseur, une connaissance réelle du patrimoine de la société de gestion est évidente – hormis les fluctuations des valeurs de marché – et cela passe par une expertise immobilière. Et lorsqu’il y a confrontations, celui sait si l’investissement réalisé est surcoté ou décoté. Le constat est que les souscripteurs ont un véritable penchant pour les biens labellisés par rapport à ceux non labellisés. Cette préférence aboutit à la création de la « valeur verte » qui fait référence aux loyers légèrement supérieurs et aux baux plus longs.
